Orientační cena stavby se odhaduje z obestavěného prostoru vynásobeného rozpočtovým ukazatelem v korunách za krychlový metr. Ukazatel se liší podle standardu provedení, takže hrubá stavba, dům k nastěhování a dům na klíč mají při stejném objemu ceny, mezi kterými je skoro dvojnásobek.
Dvě nabídky na dřevostavbu, obě za sedm tisíc za metr. Jedna je levná, druhá drahá, a z toho čísla to nepoznáte.
První nejasnost je v tom, o jakou plochu jde. Zastavěná plocha je půdorys vnějšího obrysu, užitná plocha je to, po čem se chodí, a mezi nimi je rozdíl v tloušťkách stěn, ve schodišti a v tom, jestli se počítá podkroví s nízkou světlou výškou. U bungalovu vychází užitná plocha nižší než zastavěná, u domu s podkrovím naopak výrazně vyšší, protože se počítají dvě úrovně nad jedním půdorysem. Cena za metr čtvereční se tedy může lišit o třetinu jen tím, kterou plochu do jmenovatele dosadíte.
Proto se v rozpočtářské praxi pracuje s obestavěným prostorem. Ten je jednoznačný: je to objem, který stavba zaujímá, včetně střechy a konstrukcí, a nezávisí na tom, jak si kdo definuje užitnou plochu. Odvodí se z půdorysu součinitelem podle typu domu, kde bungalov s plochou střechou vychází nejníž a patrový dům nejvýš, protože nad stejným půdorysem má víc objemu.
Druhá nejasnost je ve standardu a ta stojí nejvíc peněz. Hrubá stavba je zastřešená konstrukce bez technického zařízení, tedy zhruba polovina ceny domu na klíč. Standard k nastěhování obsahuje běžné povrchy, techniku a vybavení. Na klíč znamená prémiové provedení. Kdo srovnává dvě nabídky, musí nejdřív srovnat rozsah, protože ukazatel bez rozsahu je jen číslo.
Rozpad po stavebních dílech pak ukáže, kde ty peníze vlastně jsou, a bývá to překvapení. Obvodový plášť a svislé konstrukce, tedy to, o čem se u dřevostavby nejvíc mluví, dělají zhruba čtvrtinu. Zastřešení další osminu, výplně otvorů desetinu, vnitřní úpravy a podlahy šestinu a technika budovy sedminu. Volba mezi rámovou konstrukcí, masivními panely nebo jiným systémem tedy ovlivňuje jednu čtvrtinu rozpočtu, ne celý. To neznamená, že je to jedno, znamená to, že úspora na konstrukci se snadno rozpustí ve třech dražších rozhodnutích o oknech, technice a povrchách.
Na konec se ještě přidávají dvě věci, které v ukazateli nejsou. Doplňky jako tepelné čerpadlo, fotovoltaika, rekuperace, garáž nebo terasa se počítají v pevných částkách a u menšího domu tvoří významnou část rozpočtu, protože se nekrátí velikostí. A index lokality, protože stejný dům v Praze stojí víc než na Vysočině, a to i při stejném dodavateli, protože se liší cena práce a doprava.
Poslední věta patří tomu, co takový odhad nedokáže. Rozpočtový ukazatel je statistika z realizovaných staveb a nástroj proto k výsledku rovnou přidává rozpětí od minus deseti do plus deseti procent. Slouží k tomu, aby se zjistilo, jestli má smysl pokračovat, a aby se dala poznat nabídka, která je mimo. Rozpočet se dělá z projektu, položkově, a rozdíl mezi orientačním odhadem a položkovým rozpočtem je totéž jako rozdíl mezi mapou a měřením. Specificky ke dřevostavbám a k tomu, co u nich v praxi rozhoduje o kvalitě, píšu na stavebnidozordrevostavba.cz.
Kolik bude ta dřevostavba stát
Nástroj z půdorysné plochy, typu domu, standardu provedení a lokality spočítá obestavěný prostor, užitnou plochu a orientační cenu včetně rozpětí, rozpadne ji po stavebních dílech a přičte vybrané doplňky v pevných částkách. Výsledek přepočítá i na metr čtvereční užitné plochy, takže je vidět, jak se to číslo hýbe se změnou typu domu. Počítá v prohlížeči, nic se nikam neodesílá. Další nástroje jsou na přehledu kalkulaček Domeum.
Časté dotazy
Z čeho se počítá cena, když ne z podlahové plochy? Z obestavěného prostoru, tedy z objemu, který stavba zaujímá včetně střechy. Je jednoznačný na rozdíl od užitné plochy, která se liší podle typu domu: u bungalovu vychází nižší než zastavěná plocha, u domu s podkrovím naopak výrazně vyšší.
Jaký je rozdíl mezi hrubou stavbou a domem na klíč? Skoro dvojnásobek. Hrubá stavba je zastřešená konstrukce bez technického zařízení a stojí zhruba polovinu ceny domu na klíč, který zahrnuje prémiové provedení včetně vybavení.
Která část rozpočtu je největší? Obvodový plášť a svislé konstrukce, zhruba čtvrtina ceny. Následují vnitřní úpravy a podlahy s šestinou, technika budovy se sedminou, zastřešení s osminou a výplně otvorů s desetinou.
Jak přesný je takový odhad? Nástroj k výsledku rovnou přidává rozpětí od minus deseti do plus deseti procent. Slouží k rozhodnutí, jestli má smysl pokračovat, a k rozpoznání nabídky, která je mimo. Skutečný rozpočet vzniká až z projektu, položkově.
Z čeho to vychází
Kotva je v rozpočtářské praxi a ve veřejném právu: rozpočtové ukazatele na krychlový metr obestavěného prostoru jsou standardní nástroj předprojektové přípravy, rámec pro požadavky na stavbu dává vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu a smluvní vztah s dodavatelem zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Ceny jsou orientační, v úrovni roku 2026 a bez DPH, protože plátcem je dodavatel stavby; u rodinného domu se navíc uplatňuje snížená sazba a to je věc, kterou je potřeba ověřit u konkrétního záměru. Výstup je odhad pro rozhodnutí, jestli má smysl pokračovat, ne rozpočet a ne cenová nabídka.
Napsal Otakar Hobza, autor kalkulaček Domeum. Ve stavebnictví dělá technický dozor investora, víc o té práci je na dozor-brno.cz.