Od 1. července 2024 platí nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) v plném rozsahu a pro zahrádkáře i majitele rodinných domů přinesl jednu vítanou změnu: hranice pro stavby, na které nepotřebujete vůbec nic od úřadu, se zvedla z původních 25 m² na 40 m². Na běžný zahradní domek, dílnu nebo altán už tedy nemusíte na stavební úřad.
Háček je v tom, že „bez povolení" neznamená „bez pravidel". A jeden velmi rozšířený omyl - že tak postavíte i garáž - vás může stát nařízené odstranění stavby. Pojďme si to projít přesně.
Rychlá odpověď
Bez stavebního povolení i bez kolaudace postavíte na pozemku rodinného domu nebo rekreační stavby stavbu do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky (zahradní domek, dílnu, kůlnu, altán, pergolu, sklad nářadí), pokud splníte pět zákonných podmínek najednou. Garáž ale mezi drobné stavby nepatří - ta vyžaduje povolení vždy, bez ohledu na velikost.
Co se přesně změnilo: z 25 na 40 m²
Starý zákon (183/2006 Sb.) povoloval bez papírování stavby do 25 m². Nový zákon limit posunul na 40 m² zastavěné plochy a tyto stavby zařadil do kategorie drobných staveb podle přílohy č. 1 zákona. Drobné stavby nevyžadují ani povolovací řízení, ani následnou kolaudaci - postavíte a užíváte.
To v praxi znamená, že průměrný zahradní domek o rozměrech 6 × 6 metrů dnes zvládnete legálně a bez jediného razítka.
5 podmínek, které musí drobná stavba do 40 m² splnit
Aby stavba spadala mezi drobné a nepotřebovala povolení, musí splnit všech pět podmínek současně:
Velikost a tvar - nejvýše 40 m² zastavěné plochy, maximálně 5 m výšky, nejvýše jedno nadzemní podlaží a podsklepení nanejvýš do hloubky 3 m.
Umístění - stojí na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci.
Účel užívání - slouží jako zázemí (kůlna, dílna, sklad, altán), tedy ne k bydlení, k rodinné rekreaci ani k podnikání. Účel je tu rozhodující: ve chvíli, kdy začne zahradní domek fakticky sloužit jako obydlí, stává se z něj stavba pro bydlení - a ta už povolení potřebuje.
Odstup od hranic - minimálně 2 metry od hranic sousedních pozemků.
Vsakování dešťové vody - po postavení musí zůstat alespoň 50 % plochy pozemku schopné vsakovat dešťovou vodu.
K tomu platí jedna zastřešující podmínka: stavba musí být v souladu s územním nebo regulačním plánem obce. Obec může výšku, typ, materiál i umístění omezit i tam, kde zákon mlčí.
Co konkrétně postavíte bez povolení
Při dodržení parametrů výše bez úřadu zvládnete zejména:
Zahradní domek - klasická volba, ať už na nářadí, nebo jako zázemí zahrady
Dílnu a kůlnu - prostor pro práci a uskladnění
Sklad nářadí, kolárnu, dřevník
Altán a pergolu - při splnění výšky a odstupu od hranic
Skleník - do 40 m² a do 5 m výšky, bez podsklepení
Bazén - do 40 m² na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo rekreační stavby, opět v odstupu nejméně 2 m od hranice
Samostatnou kategorií jsou mobilní domy a maringotky — výrobky plnící funkci stavby, které nejsou pevně spojené se zemí. Limit 55 m² u nich ale platí jen tehdy, pokud je pozemek územním plánem určen jako funkční plocha pro rekreaci. Jakmile má mobilní dům sloužit k bydlení, je z něj jednoduchá stavba a povolení potřebuje — stejně jako u zahradního domku rozhoduje účel užívání.
Pozor na garáž: nejčastější a nejdražší omyl
Internet je plný tvrzení, že „garáž do 40 m² postavíte bez povolení". Není to pravda. Samostatná garáž je podle přílohy č. 2 zákona jednoduchá stavba a povolení vyžaduje vždy, bez ohledu na výměru. Potvrzuje to i metodika ministerstva pro místní rozvoj k jednoduchým stavbám.
Důvod je v účelu, ne v metrech: zákon nerozhoduje jen podle plochy, ale i podle toho, k čemu stavba slouží. Drobná stavba má doplňkový charakter (kůlna, altán, sklad). Garáž je určena k parkování vozidel, a to z ní dělá jednoduchou stavbu.
Prakticky řečeno: kůlnu 6 × 6 metrů bez úřadu postavíte, garáž 5 × 4 metry ne. Dobrá zpráva je, že u jednoduchých staveb běží zjednodušené řízení s pevnou lhůtou - úřad musí rozhodnout do 30 dnů.
Plot a oplocení mají vlastní pravidla
Plot je další stavba, u které lidé nejvíc tápou. Bez povolení (jako drobnou stavbu) ho postavíte, když splníte tyto podmínky:
výška do 2 metrů,
jde o oplocení mezi pozemky, které nehraničí s veřejným prostranstvím (chodník, veřejně přístupná komunikace),
pozemek leží v zastavěném území nebo zastavitelné ploše,
nejde o památkově chráněné území.
Jakmile je plot vyšší než 2 m, hraničí s chodníkem či silnicí, stojí v nezastavěném území nebo v památkové zóně, situace se mění a povolení nebo souhlas úřadu už budete potřebovat. U plotu sousedícího s komunikací navíc hlídejte rozhledové poměry v křižovatkách.
Důležité i u plotu bez povolení: pokud budete kopat jámy pro sloupky, máte povinnost si zjistit polohu inženýrských sítí v místě a zajistit jejich ochranu. Správci sítí vám údaje musí sdělit do 30 dnů.
Kde i drobná stavba narazí
„Bez povolení" je výborná zpráva, ale neznamená to volnou ruku. I drobná stavba se musí vejít do dalších předpisů:
Územní a regulační plán obce - může omezit typ zástavby, výšku i materiál.
Vyhláška č. 146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu — technické požadavky platí i pro drobné stavby.
Městské stavební předpisy - Praha, Brno a Ostrava mají vlastní pravidla. Pokud stavíte v Brně, ověřte si Brněnské stavební předpisy, mohou se od obecné úpravy lišit.
CHKO a další chráněná území - v chráněné krajinné oblasti, národním parku nebo přírodní rezervaci může i drobná stavba vyžadovat souhlas orgánu ochrany přírody.
Památková péče - v památkové zóně nebo u kulturní památky budete potřebovat souhlas dotčeného orgánu.
Zápis do katastru nemovitostí - ověřte si, zda a jak se stavba do katastru zapisuje.
Vynětí ze zemědělského půdního fondu (ZPF) - stavíte-li na zemědělské půdě, může být nutné její odnětí ze ZPF, i když stavební povolení nepotřebujete.
Zvláštní předpisy - vodní zákon, zákon o ochraně přírody a krajiny, lesní zákon a další.
Pokud stavbu provedete v rozporu s těmito požadavky, stavební úřad nařídí její odstranění. Tomu zabráníte jen tím, že stavbu uvedete do souladu s předpisy. Když si nejste jistí, využijte institut předběžné informace nebo se prostě zeptejte na svém stavebním úřadě.
A hlavně: nestačí přečíst jen stavební zákon a jeho přílohy a doplnit si k tomu podmínky územního plánu. To, že stavbu nemusíte povolovat, samo o sobě nevylučuje další povinnosti — od ochrany přírody přes zápis do katastru až po vynětí z půdního fondu. U hodnotnější stavby se krátká konzultace vyplatí dřív, než budete něco vracet.
Interaktivní průvodce
Mohu drobnou stavbu postavit svépomocí?
Ano. Drobné stavby smíte až na specifické výjimky provádět svépomocí, bez stavbyvedoucího. To je hlavní rozdíl oproti rodinnému domu nebo chatě (jednoduché stavby), kde už svépomocná výstavba vyžaduje odborné vedení - buď stavbyvedoucího, nebo stavební dozor.
Co chystá 13. novela stavebního zákona (2026)
Stavební zákon prochází další velkou změnou. V prosinci 2025 předložila skupina poslanců nové vládní koalice tzv. 13. novelu (sněmovní tisk 67/0) - rozsahem tak velkou, že o ní profesní komory mluví jako de facto o novém zákoně. Účinnost se cílí na 1. července 2026, nové úřady mají fungovat od ledna 2027. Návrh je ale stále v legislativním procesu, takže finální podoba se ještě může změnit.
Pro drobné stavby je důležité tohle: hranice 40 m² ani pět podmínek se nemění. Novela se v zásadě vrací ke znění z roku 2021, ve kterém už limit 40 m² byl. Jedna změna v příloze č. 1 ale stojí za pozornost - návrh rozšiřuje výčet drobných staveb o nový bod „stavby jiné", proti kterému profesní komory namítají, že z něj není zřejmé, o jaké stavby má jít. Sledujte proto jeho finální znění.
Stručně: pokud dnes stavíte podle pravidel popsaných výše, po účinnosti novely byste na tom měli být stejně.
Časté dotazy
Potřebuju na zahradní domek do 40 m² stavební povolení?
Ne. Při splnění pěti podmínek (velikost, umístění na pozemku RD/rekreace, účel, odstup 2 m od hranic, vsakování 50 %) jde o drobnou stavbu bez povolení i bez kolaudace. Musí ale jít o zázemí (nářadí, dílna) - ne o obydlí.
Můžu si bez povolení postavit garáž do 40 m²?
Ne. Samostatná garáž je jednoduchá stavba a vyžaduje povolení vždy, bez ohledu na velikost. Řízení je ale zjednodušené a rychlé.
Jak vysoký plot postavím bez povolení?
Do 2 metrů, pokud odděluje sousední pozemky, nehraničí s veřejným prostranstvím a stojí v zastavěném území nebo zastavitelné ploše.
Musím o drobné stavbě někoho informovat?
Úřad ne, ale pokud při stavbě kopete a v místě jsou inženýrské sítě, máte povinnost zjistit jejich polohu a zajistit ochranu.
Platí limit 40 m² i pro chatu nebo rekreační objekt?
Ne. Stavba pro rodinnou rekreaci je samostatná kategorie s vlastními pravidly a povolení zpravidla potřebuje.
Postavím mobilní dům bez povolení?
Bez povolení jen jako výrobek plnící funkci stavby do 55 m², a to na pozemku, který územní plán určuje pro rekreaci, a pokud není pevně spojený se zemí. Pro bydlení je z něj jednoduchá stavba a povolení potřebuje.
Stavíte něco většího, co už povolení potřebuje - přístavbu, garáž, rodinný dům svépomocí? Pak vás kromě úřadu čeká i stavební deník, který je u staveb pro bydlení a rekreaci povinný a za jehož nevedení hrozí pokuta až 400 000 Kč. V domeum ho vedete elektronicky přímo z mobilu na stavbě - zápisy, fotky i podpisy oprávněných osob na jednom místě.
Ing. Otakar Hobza - stavební a technický dozor