Pokud tedy ještě uvažujete v pojmech „na tohle stačí ohlášení", mám pro vás nepříjemnou zprávu. Ohlášení už neexistuje. A to není detail pro právníky, je to věc, která rozhoduje o tom, jak rychle a s jakými papíry se dostanete ke stavbě.

„Ohlášení" skončilo. A většina lidí to ještě neví

Starý zákon znal celou paletu postupů. Územní rozhodnutí, územní souhlas, ohlášení stavby, společné řízení. Stavebník nad tím trávil hodiny jen proto, aby vůbec zjistil, kterou cestou se vydat.

Nový zákon to smetl ze stolu a postavil na jeden centrální pojem: povolení záměru. Jediné řízení, jediné rozhodnutí. Územní a stavební část se posuzují najednou. Ohlášení i územní souhlas byly zrušeny.

Zůstaly tak v zásadě dvě možnosti. Buď stavba povolení nepotřebuje, nebo potřebuje povolení záměru. Pro jednodušší případy navíc existuje zrychlené řízení, kde úřad vydá povolení jako první úkon, zpravidla do patnácti dnů. Pozor ale, zrychlené řízení není kategorie staveb. Je to procesní zkratka, kterou dostanete, pokud doložíte souhlas všech účastníků a splníte podmínky podle paragrafu 212. To je dnešní obdoba toho, čemu jste dřív říkali ohlášení.

Tři kategorie, do kterých dnes spadne každá stavba

Z praxe stavebního dozoru je nejužitečnější dívat se na to jako na tři škatulky podle náročnosti. Do jedné z nich spadne prakticky každý běžný záměr.

1. Bez povolení. Drobné stavby a udržovací práce. Žádné řízení, žádná kolaudace, můžete stavět svépomocí. Sem patří třeba zahradní domek, pergola, skleník nebo bazén do 40 metrů čtverečních.

2. Zjednodušené povolení. Takzvané jednoduché stavby, tedy rodinné domy, rekreační objekty, garáže, samostatné fotovoltaické elektrárny do 250 kW, studny nebo domovní čistírny. Povolení záměru tu sice potřebujete, ale v odlehčeném režimu. Lhůta činí 30 dnů, dokumentace je zjednodušená a u řady z nich odpadla kolaudace.

3. Standardní povolení. Ostatní a vyhrazené stavby, tedy bytové domy a větší či složitější projekty. Plné řízení, lhůta 60 dnů, na konci kolaudace.

Bez povolení? Štědřejší, než čekáte. Ale jen do milimetru

Tady je dobrá zpráva. Hranice „drobné stavby" se proti starému zákonu pořádně posunula nahoru. Dřív jste si bez povolení mohli postavit objekt do 25 metrů čtverečních, dnes je to 40 metrů čtverečních zastavěné plochy.

Háček je v tom, že limit není jen jeden. Aby stavba zůstala drobná a obešla se bez povolení, musí splnit celý balík podmínek najednou:

• zastavěná plocha do 40 metrů čtverečních a výška do 5 metrů s jedním nadzemním podlažím,

• podsklepení nejvýše do hloubky 3 metry,

• umístění na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rekreaci,

• odstup nejméně 2 metry od hranic pozemků,

• zachování alespoň 50 procent plochy pozemku schopné vsakovat dešťovou vodu,

• a stavba neslouží k podnikání.

A teď pozor na past, kterou novela účinná od 1. srpna 2025 nastražila právě na ten odstup. Pokud nedodržíte dva metry od hranice, vaše stavba se nestane nelegální. Stane se z ní ovšem jednoduchá stavba, a tím pádem už povolení potřebovat bude. Jeden metr blíž k plotu vás tak může z režimu „postav a užívej" přehodit do řízení na úřadě.

Tři mýty, na které stavebníci doplácejí nejčastěji

Za roky na stavbách jsem si všiml, že lidé opakovaně narazí na stejná tři místa.

Mýtus první: garáž je přece drobná stavba. Není. Garáž zákon výslovně řadí mezi jednoduché stavby, nikoli mezi drobné. I tu úplně běžnou garáž do 5 metrů výšky tedy musíte nechat povolit. Dobrá zpráva je aspoň odlehčený režim a po novele bez kolaudace.

Mýtus druhý: rodinný dům se dnes nekolauduje. Tady je to naopak. Povinná kolaudace rodinných domů se vrátila. Než dům začnete užívat, čeká vás závěrečná kontrolní prohlídka.

Mýtus třetí: přístavbu nebo nástavbu zvládnu bez papírů. Nezvládnete. Přístavba, nástavba i změna účelu užívání jsou takzvané změny dokončené stavby. A platí jednoduché pravidlo: pokud původní stavbu bylo nutné povolit, nelze bez povolení provést ani její změnu. U rodinného domu tedy půjde o jednoduchou stavbu v odlehčeném režimu, ale řízení se nevyhnete.

Když měníte hotovou stavbu

Změna dokončené stavby má tři podoby. Nástavbou stavbu zvyšujete, přístavbou rozšiřujete její půdorys a stavební úpravou měníte vnitřek, zatímco půdorys i výška zůstávají.

Právě u stavebních úprav je prostor pro to obejít se bez povolení. Pokud úprava nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění vnější vzhled ani způsob užívání a neovlivní požární bezpečnost, jde o udržovací práce a povolení nepotřebujete. Jakmile ovšem sáhnete na nosnou zeď nebo změníte fasádu, jste zpátky v řízení.

Co vám režim přepne bez ohledu na metry čtvereční

A teď to, na co se v tabulkách často zapomíná. Existují okolnosti, které vám výsledek převálcují, i kdyby stavba sebevíc splňovala parametry drobné stavby.

• Kulturní památka, památková rezervace nebo zóna. Výjimky pro drobné stavby tu prakticky neplatí a budete potřebovat závazné stanovisko orgánu památkové péče.

• CHKO, národní park, ochranné pásmo nebo lokalita Natura 2000. Vyžádejte si stanovisko orgánu ochrany přírody. Podmínky se zpřísní.

• Posouzení vlivů na životní prostředí (EIA). Pokud mu záměr podléhá, o zjednodušení i o drobné stavbě si nechte zdát.

Do toho vstupuje i územní plán a regulační plán obce. Ty vám mohou postavit mantinely bez ohledu na to, co říká stavební zákon o kategoriích. Proto beru jakýkoli online návod, ten náš nevyjímaje, jako orientaci. Závazné slovo má vždy příslušný stavební úřad.

A nezapomeňte na deník

Jakmile se dostanete do režimu povolení, čeká vás ještě jedna povinnost, na kterou se snadno zapomene. Stavební deník. Novela tady zavedla rozumnou logiku podle náročnosti stavby. U vyhrazených a ostatních staveb vedete plný deník. U jednoduchých staveb stačí plný deník jen pro stavby pro bydlení a rekreaci, u zbytku postačí zjednodušený záznam o stavbě.

A přesně tohle řešíme v domeum. Zápisy, fotodokumentaci i přílohy vedete elektronicky na jednom místě, takže máte deník vždy po ruce a při kontrole nemusíte nic lovit v šuplíku.

Pokud si nejste jistí, kam váš konkrétní záměr spadne, připravili jsme interaktivního průvodce, který vás otázku po otázce dovede ke správnému režimu. Vyzkoušejte ho přímo na domeum.

Právní stav a co se ještě chystá

Vše výše platí k červnu 2026 a zohledňuje balík novel účinných od 1. srpna 2025. Ten mimo jiné rozšířil okruh drobných staveb o vybrané přípojky a obnovitelné zdroje a zařadil studny i domovní čistírny mezi jednoduché stavby.

Klid si ale neužijeme dlouho. Připravuje se další novela s předpokládanou účinností od 1. července 2026, která má povolování opět zjednodušit a postupně rozjet novou soustavu stavebních úřadů. Datum se ještě může posunout, takže než se pustíte do většího záměru, ověřte si aktuální stav. Pravidla se v téhle oblasti mění rychleji, než stačí zrát beton.

Shrnutí ve třech větách

Ohlášení už neexistuje, dnes je rozhodující dělení na stavby bez povolení a stavby s povolením záměru. Bez povolení postavíte drobné stavby do 40 metrů čtverečních, ale jen při splnění všech podmínek včetně dvoumetrového odstupu. A pokud měníte hotovou stavbu nebo stavíte garáž či dům, počítejte s řízením, byť často v odlehčeném režimu.

Ing. Otakar Hobza, stavební a technický dozor